Ausländer dürfen in Deutschland ohne Einschränkung eine Immobilie kaufen – weder das Grundgesetz noch das BGB knüpfen den Kauf an eine Staatsangehörigkeit. Ob du eine Baufinanzierung bekommst und zu welchen Konditionen, hängt dagegen von deinem Aufenthaltstitel, deinem Einkommen und deiner Bonität ab. Den allgemeinen Ablauf erklärt unser Immobilienkredit- und Baufinanzierung-Guide; hier geht es gezielt um die Punkte, die für Expats und Newcomer anders laufen.
Dürfen Ausländer in Deutschland eine Immobilie kaufen?
Ja, ohne Vorbehalt. Auch Nicht-EU-Bürger können Eigentum erwerben, und für den Kauf ist kein Aufenthaltstitel erforderlich. Der Kaufvertrag wird wie bei allen Käufern notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen. Wichtig: Das Eigentum an einer Immobilie verschafft dir kein Aufenthaltsrecht – Kauf und Aufenthalt sind zwei getrennte Themen.
Wovon hängt die Finanzierung ab? Dein Aufenthaltstitel entscheidet
Banken bewerten das Risiko einer langfristigen Finanzierung stark nach deinem Aufenthaltsstatus. So ordnen die meisten Institute die Profile ein:
EU-/EWR-Bürger
Werden fast wie deutsche Staatsbürger behandelt. Mit stabilem, in Euro gezahltem Einkommen ist im Bestfall eine Finanzierung bis zu 100 % des Kaufpreises möglich.
Blaue Karte EU
Wird von Banken positiv bewertet. Bei starkem Einkommen und guter Bonität ist im Bestfall bis zu 100 % Beleihung erreichbar – die Kaufnebenkosten bringst du selbst mit.
Niederlassungserlaubnis (unbefristet)
Ein unbefristeter Titel erweitert den Kreis der Banken deutlich und verbessert die Konditionen spürbar. Für die meisten Institute das ideale Ausgangsprofil.
Befristete Aufenthaltserlaubnis
Eine Baufinanzierung ist möglich, aber schwieriger: Es finanzieren weniger Banken und sie erwarten mehr Eigenkapital. Der Titel sollte die Zinsbindung möglichst abdecken – je kürzer die Restlaufzeit, desto schwerer die Zusage.
Kurz gesagt: Eine befristete Aufenthaltserlaubnis schließt eine Baufinanzierung nicht aus. Sie macht sie nur anspruchsvoller – idealerweise deckt der Titel die Zinsbindung ab, und du bringst etwas mehr Eigenkapital mit.
Wie viel Eigenkapital brauchst du als Ausländer?
Die allgemeine Faustregel gilt für alle: Die Kaufnebenkosten (rund 10 %, je nach Bundesland) solltest du aus eigenen Mitteln bezahlen, dazu empfiehlt Interhyp etwa 20 % Eigenkapital für gute Konditionen. Für ausländische Kreditnehmer legen viele Banken je nach Status noch etwas drauf:
| Profil | Eigenkapital | Hinweis |
|---|---|---|
| Allgemeine Empfehlung (Interhyp) | ca. 20 % + Nebenkosten | Basis für ein gutes Profil |
| Nicht-EU, in Deutschland wohnhaft | häufig 20 – 30 % | Banken stufen das Risiko höher ein |
| Steuerausländer (Wohnsitz im Ausland) | typisch 40 – 50 % | Beleihung meist auf ~50 – 60 % begrenzt |
Die Prozentwerte sind übliche Richtwerte aus der Praxis (u. a. Interhyp, urbyo, baufi-nord, Juli 2026), keine gesetzlichen Vorgaben. Jede Bank entscheidet individuell nach deinem Gesamtprofil.
Passende Baufinanzierungs-Angebote vergleichen
Weil die Konditionen sich täglich ändern und stark vom Profil abhängen, lohnt sich ein Vergleich mehrerer Anbieter. Eine Konditionsanfrage ist kostenlos und SCHUFA-neutral.
SCHUFA und Bonität für Neuankömmlinge
Wer neu in Deutschland ist, hat oft noch keine SCHUFA-Historie. Das ist kein automatischer Ablehnungsgrund – und etwas ganz anderes als ein negativer SCHUFA-Eintrag. Der Score entscheidet vor allem darüber, welche Bank finanziert; einen gesetzlichen Mindestwert gibt es nicht. Ein sicheres Einkommen, ausreichend Eigenkapital oder ein zweiter Kreditnehmer können eine kurze Historie ausgleichen.
Zweiter Kreditnehmer
Ein Mitantragsteller mit guter Bonität (z. B. Ehepartner mit etablierter SCHUFA) verbessert Chancen und Konditionen. Beide haften dann gesamtschuldnerisch.
Historie aufbauen
Eröffne früh ein Konto, zahle Verträge pünktlich. Wie der Score funktioniert, erklärt unser SCHUFA-Guide.
Ausländisches Einkommen und Eigenkapital nachweisen
Deutsche Banken akzeptieren ausländisches Einkommen und Eigenkapital, verlangen aber gründliche Nachweise:
- Beglaubigte deutsche Übersetzungen von Gehaltsnachweisen
- Steuerbescheide mehrerer Jahre und passende Kontoauszüge
- Herkunftsnachweis für Eigenkapital (Geldwäscheprävention)
Viele Institute bevorzugen ein in Euro gezahltes Einkommen oder einen deutschen Arbeitgeber. Welche Unterlagen genau nötig sind, hängt von Bank und Herkunftsland ab.
Der Notartermin: Sprachbarriere nicht unterschätzen
Der Kaufvertrag wird beim Notar auf Deutsch beurkundet. Wer nicht ausreichend Deutsch versteht, muss einen vereidigten Dolmetscher hinzuziehen oder eine beglaubigte Übersetzung vorlegen. Fehlt beides, kann der Notar die Beurkundung ablehnen oder sie wird unwirksam. Kläre das früh – ein Dolmetschertermin will organisiert sein.
Kaufnebenkosten 2026 einplanen
Die Nebenkosten trägst du – wie alle Käufer – aus Eigenkapital. Die Grunderwerbsteuer unterscheidet sich stark nach Bundesland:
| Bundesland | Grunderwerbsteuer |
|---|---|
| Bayern | 3,5 % |
| Baden-Württemberg | 5,0 % |
| Hamburg | 5,5 % |
| Berlin / Hessen | 6,0 % |
| NRW / Brandenburg / Schleswig-Holstein | 6,5 % |
Dazu kommen Notar und Grundbuch (rund 1,5 – 2 %) sowie die Maklerprovision. Seit dem 23. Dezember 2020 zahlst du als Käufer beim Kauf einer selbstgenutzten Wohnung oder eines Einfamilienhauses höchstens die Hälfte der Provision – üblicherweise etwa 2,98 bis 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer.
Aktuelle Bauzinsen und Förderung
Zur Orientierung: Für eine zehnjährige Zinsbindung liegen die effektiven Bauzinsen im Juli 2026 je nach Beleihung etwa hier (Quelle: Interhyp, Dr. Klein):
bis 60 % Beleihung
ca. 3,59 %
bis 80 % Beleihung
ca. 3,66 %
über 90 % Beleihung
ca. 3,98 %
Die Zinsen ändern sich täglich; ein höherer Beleihungsauslauf verteuert die Finanzierung. Eine tagesaktuelle Einordnung findest du im Baufinanzierung-Guide.
KfW-Förderung: Die staatliche Förderung ist an deinen Wohnsitz und die Selbstnutzung geknüpft, nicht an die Staatsangehörigkeit. Als in Deutschland lebender Ausländer kannst du also förderfähig sein; liegt dein Lebensmittelpunkt außerhalb der EU, ist eine Förderung meist ausgeschlossen. Details im KfW-Förderung-Guide.
Häufige Ablehnungsgründe und wie du deine Chancen verbesserst
Mehr Eigenkapital einbringen. Es senkt das Risiko der Bank und gleicht einen befristeten Titel oder eine kurze Historie am wirksamsten aus.
Unbefristeten Arbeitsvertrag nach der Probezeit vorweisen. Ein stabiles Einkommen bei einem deutschen Arbeitgeber überzeugt Banken am meisten.
Zweiten Kreditnehmer einbeziehen. Ein Mitantragsteller mit guter Bonität kann den Ausschlag geben.
Mehrere Banken vergleichen. Nicht jede Bank finanziert ausländische Profile gleich. Konditionsanfragen sind SCHUFA-neutral – nutze mehrere.
Checkliste: Unterlagen für Ausländer
Häufige Fragen
Fazit: Als Ausländer zur Baufinanzierung
Deine Staatsangehörigkeit ist kein Hindernis – entscheidend sind Aufenthaltstitel, Einkommen, Eigenkapital und ein sauberer Nachweis. Mit unbefristetem Titel oder Blauer Karte stehst du fast wie ein Einheimischer da; mit befristetem Titel oder Wohnsitz im Ausland brauchst du mehr Eigenkapital und die passende Bank. Vergleiche darum mehrere Angebote.
- Baufinanzierung vergleichen und aktuelle Konditionen sehen
- Allgemeiner Baufinanzierung-Guide mit Ablauf und Rechenbeispiel
- SCHUFA verstehen und Bonität aufbauen