Was genau ist ein Immobilienkredit?

Ein Immobilienkredit (auch Baufinanzierung oder Hypothekendarlehen) ist ein langfristiges Darlehen zum Kauf, Bau oder zur Modernisierung einer Immobilie. Da die Immobilie selbst als Sicherheit dient (Grundschuld), sind die Zinsen deutlich niedriger als bei ungesicherten Krediten. Typische Laufzeiten liegen bei 20 bis 35 Jahren, die Zinsbindung bei 5 bis 20 Jahren.

Wie viel Eigenkapital brauche ich?

Mindestens die Kaufnebenkosten (7-15 % je nach Bundesland) solltest du aus Eigenmitteln bezahlen. Empfohlen werden insgesamt 20-30 % des Kaufpreises. Mehr Eigenkapital bedeutet einen niedrigeren Beleihungsauslauf (LTV) und bessere Zinsen. Laut Interhyp (Maerz 2026) liegt der Effektivzins bei unter 70 % LTV bei 3,39 %, bei ueber 90 % LTV bei 3,91 %. Das sind 0,52 Prozentpunkte Unterschied.

Wie hoch sind die Bauzinsen aktuell?

Die Bauzinsen fuer 10-jaehrige Zinsbindung liegen im Maerz 2026 zwischen 3,39 und 3,59 % Effektivzins, je nach Eigenkapital und Anbieter (Quellen: Dr. Klein 3,59 %, Interhyp 3,39 % bei unter 70 % LTV). Fuer 15 Jahre liegen sie bei 3,66-3,87 %, fuer 20 Jahre bei 3,85-4,05 %. Der EZB-Leitzins steht bei 2,15 %, allerdings folgen Bauzinsen nicht dem EZB-Zins, sondern den Pfandbrief-Renditen.

Welche Zinsbindung ist die richtige fuer mich?

10 Jahre ist der Standard und bietet ein gutes Verhaeltnis aus Zinssicherheit und Flexibilitaet. 15-20 Jahre sichern dir langfristig die aktuellen Konditionen, kosten aber etwas mehr Zins. 5 Jahre sind guenstiger, aber riskant, falls die Zinsen steigen. Faustregel: Je knapper dein Budget, desto laenger sollte die Zinsbindung sein, damit die Rate planbar bleibt.

Was sind Kaufnebenkosten und wie hoch sind sie?

Kaufnebenkosten fallen zusaetzlich zum Kaufpreis an: Grunderwerbsteuer (3,5-6,5 % je nach Bundesland), Notarkosten (ca. 1,5 %), Grundbucheintrag (ca. 0,5 %) und optional Maklergebuehren (bis 3,57 % je Seite). In Bayern zahlst du insgesamt rund 8-10,5 %, in NRW oder Brandenburg 11-13,5 %. Diese Kosten solltest du aus Eigenkapital bezahlen.

Was passiert nach Ablauf der Zinsbindung?

Nach Ablauf der Zinsbindung brauchst du eine Anschlussfinanzierung fuer die Restschuld. Du hast drei Optionen: Prolongation (Verlaengerung bei derselben Bank), Umschuldung (Wechsel zu einer guenstigeren Bank) oder Forward-Darlehen (bis zu 5 Jahre im Voraus die Zinsen fuer die Anschlussfinanzierung sichern). Vergleiche auch hier mehrere Angebote.

Kann ich als Newcomer in Deutschland einen Immobilienkredit bekommen?

Ja, aber mit hoeheren Anforderungen. Die meisten Banken verlangen: unbefristeten Arbeitsvertrag, mindestens 6-12 Monate in Deutschland gemeldet, Einkommensnachweis und SCHUFA-Daten. Ohne SCHUFA-Historie sind 30-40 % Eigenkapital empfehlenswert. Manche Banken wie die ING oder Commerzbank haben Erfahrung mit Expat-Finanzierungen.

Beeinflusst eine Konditionsanfrage meinen SCHUFA-Score?

Nein, eine Konditionsanfrage (auch Kreditkonditionsanfrage) ist SCHUFA-neutral. Sie wird zwar gespeichert, aber nur fuer dich sichtbar und hat keinen Einfluss auf deinen Score. Anders bei einer Kreditanfrage, die den Score kurzfristig senken kann. Achte darauf, dass die Bank eine Konditionsanfrage und keine Kreditanfrage stellt.

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Baufinanzierung 2026

Immobilienkredit Vergleich 2026

Bauzinsen ab 3,39 % Effektivzins bei unter 70 % Beleihungsauslauf (Interhyp, Maerz 2026). Vergleiche kostenlos Angebote und finde die passende Baufinanzierung.

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Das Wichtigste in Kuerze

Bauzinsen fuer 10 Jahre Zinsbindung liegen aktuell bei 3,39-3,59 % Effektivzins (Dr. Klein, Interhyp, Maerz 2026).
Je mehr Eigenkapital du einbringst, desto besser der Zins. Der Unterschied zwischen unter 70 % und ueber 90 % Beleihungsauslauf betraegt bis zu 0,52 Prozentpunkte.
Mindestens die Kaufnebenkosten (7-15 % je nach Bundesland) solltest du aus eigenen Mitteln bezahlen.
Bauzinsen richten sich nach den Pfandbrief-Renditen, nicht direkt nach dem EZB-Leitzins.
Auch als Newcomer in Deutschland kannst du einen Immobilienkredit bekommen. Mehr Eigenkapital und ein unbefristeter Arbeitsvertrag sind Voraussetzung.

Was ist ein Immobilienkredit?

Ein Immobilienkredit ist ein langfristiges Darlehen zum Kauf, Bau oder zur Modernisierung einer Immobilie. Anders als beim Privatkredit dient die Immobilie selbst als Sicherheit (Grundschuld). Deshalb sind die Zinsen deutlich niedriger als bei ungesicherten Krediten.

Typische Laufzeiten liegen bei 20 bis 35 Jahren. Die Zinsbindung, also der Zeitraum mit festem Zinssatz, betraegt meist 5 bis 20 Jahre. Danach brauchst du eine Anschlussfinanzierung fuer die Restschuld.

Ausfuehrliche Informationen zu Baufinanzierungsarten, Foerderprogrammen und dem gesamten Ablauf findest du in unserem Baufinanzierung Ratgeber 2026.

Aktuelle Bauzinsen 2026

Quelle: Dr. Klein, 18.03.2026 (Darlehenssumme 350.000 EUR, 80 % Beleihungsauslauf)

Zinsbindung	Sollzins	Effektivzins
5 Jahre	3,47 %	3,57 %
10 Jahre	3,52 %	3,59 %
15 Jahre	3,79 %	3,87 %
20 Jahre	3,96 %	4,05 %
30 Jahre	4,09 %	4,19 %

Bauzinsen folgen nicht dem EZB-Leitzins (aktuell 2,15 %), sondern den Pfandbrief-Renditen am Kapitalmarkt. Die EZB-Zinspolitik hat daher nur indirekt Einfluss auf Bauzinsen.

Eigenkapital: So stark beeinflusst es deinen Zins

Der Beleihungsauslauf (Loan-to-Value, LTV) beschreibt, wie viel Prozent des Immobilienwerts du als Kredit aufnimmst. Je niedriger der LTV, desto weniger Risiko traegt die Bank, und desto besser ist dein Zinssatz.

LTV Unter 70 %

3,39 %

Sehr gut

LTV 80 %

3,53 %

Gut

LTV Ueber 90 %

3,91 %

Teurer

Quelle: Interhyp, 09.-15.03.2026 (10 Jahre Zinsbindung). Die Zinsdifferenz zwischen unter 70 % und ueber 90 % LTV betraegt 0,52 Prozentpunkte. Bei 240.000 EUR Darlehen sind das rund 1.250 EUR pro Jahr.

Tipp: Mindestens die Kaufnebenkosten (7-15 %) solltest du aus Eigenmitteln bezahlen. Empfohlen werden 20-30 % des Kaufpreises als Eigenkapital. Das verbessert deinen Zins und senkt die monatliche Rate.

Rechenbeispiel: Was kostet dich eine Immobilienfinanzierung?

Deine Finanzierung

Kaufpreis: 300.000 EUR
Eigenkapital (20 %): 60.000 EUR
Darlehenssumme: 240.000 EUR
Zinsbindung: 10 Jahre
Sollzins (Dr. Klein): 3,52 % p.a.
Anfaengliche Tilgung: 2,00 % p.a.

Monatliche Rate

1.104 EUR

Davon Zinsen: 704 EUR | Tilgung: 400 EUR

Restschuld nach 10 Jahren: ca. 183.000 EUR

Berechnung: Annuitaetendarlehen. Monatliche Rate = Darlehen x (Sollzins + Tilgung) / 12. Die Restschuld nach 10 Jahren haengt vom Tilgungsverlauf ab. Bei hoeherer Anfangstilgung (z. B. 3 %) ist die Restschuld geringer, die monatliche Belastung aber hoeher.

Kaufnebenkosten nach Bundesland

Diese Kosten kommen zum Kaufpreis dazu und sollten aus Eigenkapital bezahlt werden.

Bundesland	Grunderwerbsteuer	Nebenkosten gesamt*
Bayern	3,5 %	8-10,5 %
Sachsen	3,5 %	8-10,5 %
Baden-Wuerttemberg	5,0 %	9,5-12 %
Hessen	6,0 %	10,5-13 %
Berlin	6,0 %	10,5-13 %
NRW	6,5 %	11-13,5 %
Brandenburg	6,5 %	11-13,5 %
Schleswig-Holstein	6,5 %	11-13,5 %

* Nebenkosten gesamt = Grunderwerbsteuer + Notar (ca. 1,5 %) + Grundbuch (ca. 0,5 %) + optional Makler (bis 3,57 % je Seite). Ohne Makler am unteren Rand, mit Makler am oberen.

Zinsbindung: Kurz oder lang?

Die Zinsbindung legt fest, wie lange dein Zinssatz garantiert bleibt. Die Wahl hat direkten Einfluss auf deine monatliche Rate und dein Zinsaenderungsrisiko.

5 Jahre

ab 3,47 %

Guenstigster Zinssatz

-Hohes Risiko bei steigenden Zinsen

Nur wenn du mit fallenden Zinsen rechnest oder flexibel bleiben willst.

10 Jahre

ab 3,52 %

Gutes Verhaeltnis aus Sicherheit und Zins

-Nach 10 Jahren Anschlussfinanzierung noetig

Der Standard. Fuer die meisten Kaeufer die richtige Wahl.

15-20 Jahre

ab 3,79 %

Langfristige Planungssicherheit

-Hoeherer Zinssatz

Wenn dein Budget knapp ist und du Zinssicherheit brauchst.

Sollzinsen von Dr. Klein (18.03.2026). Nach Ablauf der Zinsbindung brauchst du eine Anschlussfinanzierung. Du hast drei Optionen: Prolongation (bei der gleichen Bank verlaengern), Umschuldung (zu einer guenstigeren Bank wechseln) oder ein Forward-Darlehen (bis zu 5 Jahre im Voraus den Anschlusszins sichern).

Checkliste: 7 Schritte zum Immobilienkredit

Budget pruefen

Die monatliche Rate sollte maximal 35 % deines Nettohaushaltseinkommens betragen. Plane einen Puffer fuer Nebenkosten, Instandhaltung und unerwartete Ausgaben ein.

Eigenkapital zusammenstellen

Sparguthaben, Bausparvertraege, Wertpapiere, Schenkungen. Mindestens die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln.

SCHUFA pruefen

Fordere kostenlos deine Selbstauskunft an (app.schufa.de). Fehlerhafte Eintraege rechtzeitig korrigieren lassen.

Foerderungen pruefen

KfW-Foerderprogramme (z. B. KfW 297/298 fuer klimafreundliches Bauen) koennen die Zinslast senken. Mehr dazu im KfW-Ratgeber.

Angebote vergleichen

Vergleiche mindestens drei Angebote. Achte auf den Effektivzins (nicht den Sollzins), Sondertilgungsrechte und Bereitstellungszinsen.

Unterlagen vorbereiten

Einkommensnachweise (letzte 3 Gehaltsabrechnungen), Steuerbescheide, Kontoauszuege, Personalausweis, Kaufvertragsentwurf und Expose.

Vertrag pruefen und unterschreiben

Lies den Vertrag sorgfaeltig. Achte auf Bereitstellungszinsen, Sondertilgungsrechte und ob eine Wohngebaeudeversicherung Pflicht ist.

KfW-Foerderung 2026 und Kreditarten fuer junge Erwachsene koennen bei der Planung helfen.

Immobilienkredit als Newcomer in Deutschland

Auch ohne deutsche Staatsbuergerschaft kannst du eine Immobilie in Deutschland finanzieren. Die Anforderungen sind allerdings hoeher als fuer Personen mit langer Kredithistorie.

Unbefristeter Arbeitsvertrag

Die meisten Banken verlangen einen unbefristeten Vertrag und mindestens 6-12 Monate Beschaeftigung in Deutschland.

SCHUFA aufbauen

Eroeffne ein deutsches Girokonto und nutze es aktiv. Seit der SCHUFA-Reform 2026 gibt es das neue 100-999 Punktesystem. Mehr dazu im SCHUFA-Ratgeber.

Mehr Eigenkapital einplanen

Ohne SCHUFA-Historie empfehlen sich 30-40 % Eigenkapital. Das gleicht das fehlende Scoring fuer die Bank aus.

Spezialisierte Anbieter nutzen

Manche Banken wie ING oder Commerzbank haben Erfahrung mit Expat-Finanzierungen. Vergleiche gezielt diese Anbieter.

Weitere Tipps fuer Newcomer findest du in unserem SCHUFA-Reform Ratgeber und im Girokonto Vergleich.

Haeufige Fragen zum Immobilienkredit

Quellen

Dr. Klein: Bauzinsen aktuell, 350.000 EUR Darlehen, Stand 18.03.2026 (drklein.de)
Interhyp: Zinsbarometer nach Beleihungsauslauf, Stand 09.-15.03.2026 (interhyp.de)
EZB: Hauptrefinanzierungssatz 2,15 %, Stand Maerz 2026 (ecb.europa.eu)
Dr. Klein: Zinsprognose H1 2026, Spanne 3,1-3,7 % fuer 10-Jahres-Zinsbindung
Interhyp: Zinsprognose "Aufwaertsbewegung nach Zwischentief", Maerz 2026
Grunderwerbsteuer je Bundesland: Finanzministerien der Laender, Stand 2026
SCHUFA: Neues 100-999 Punktesystem seit 17.03.2026 (schufa.de)

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